Введение: почему важен правильный старт

С ЧЕГО НАЧАТЬ СТРОИТЕЛЬСТВО — вопрос № 1 для будущих владельцев загородных домов. Ошибка на ранней стадии способна увеличить итоговую смету на 30 % или задержать заселение на год. В 2025-м изменились Градостроительный кодекс РФ и порядок получения разрешений, поэтому начинать нужно с чёткого плана — об этом и пойдёт речь. mb35.ru

Шаг 1. Определяем цели и бюджет проекта

Чем яснее ваши цели, тем точнее цифры в смете.

Функциональное зонирование будущего дома

Составьте список помещений: спальни, кабинет, мастерская, гардероб, гараж. Для семьи из четырёх человек средний показатель — 35 м² на человека. Умножив на 4, получаем 140 м² чистой площади плюс терраса и техпомещения.

Финансовый план и «подушка безопасности»

Применяйте правило 70 / 30:

  • 70 % — подтверждённый бюджет (собственные средства, ипотека).

  • 30 % — резерв на непредвиденные расходы (грунтовые воды, рост цен).

Шаг 2. Выбор и проверка земельного участка

Локация решает: близость школы и МФЦ повысит стоимость перепродажи на 10-15 %.

Инфраструктура и транспорт

  • Дорога федерального значения не далее 10 км.

  • Газ — по фасаду улицы или ТП-15/30.

  • Мобильная связь — стабильное 4G внутри салона авто.

Правовой «чек-ап» участка

  1. Выписка ЕГРН — смотрим, нет ли арестов.

  2. Зоны охраны ЛЭП, газопроводов.

  3. Категория земель: ИЖС или СНТ — разные регламенты по этажности.

Шаг 3. Сбор исходно-разрешительной документации (ИРД)

Обязательный минимум: ГПЗУ, топографическая съёмка 1:500, инженерно-геологические изыскания.

Разрешение на строительство: новая e-процедура 2025 г.

С 1 января 2025 г. заявление подаётся только онлайн через Госуслуги; срок рассмотрения — 5 рабочих дней вместо 10. v2b.ru

Список файлов:

  • Заявление формы РС-1.

  • Проектная документация в PDF/A.

  • Правоустанавливающий документ на землю.

Шаг 4. Проектирование: от эскиза до рабочей документации

  1. Эскизный проект — концепция, фасады, посадка.

  2. АР и КР (архитектура + конструктив) по СП 70.13330.2012 — база расчётов несущих элементов.

  3. BIM-модель — конфликт-чекап всех инженерных систем.

Шаг 5. Выбор технологии и материалов

Критерий

Газобетон

Керамический блок

Каркас

Теплопроводность λ

0,09

0,16

0,045

Срок монтажа 150 м²

3 мес.

4 мес.

1,5 мес.

Цена «коробки» ₽/м²

7 500

9 000

6 800

Шаг 6. Подключение к сетям: свет, вода, газ

Электроснабжение. С 2025 г. действует упрощённое техприсоединение до 15 кВт: заявка, схема-расположение, госпошлина 550 ₽. Решение — 3 дня.

Водоснабжение. Скважина — разрешение не нужно, но паспорт бурения обязателен для Роспотребнадзора.

Газ. Срок ТУ — 20 рабочих дней; проект — ещё 30.

Шаг 7. Подрядчики и договоры

  • Генподряд — один контракт, фикс-смета + гарантия.
    Субподряд — дешевле на 10-12 %, но нужен технадзор.
     Перед подписанием проверяем ЕГРЮЛ и действующие СРО.

Шаг 8. Подготовка площадки и нулевой цикл

  • Геодезическая разбивка + репера.

  • Снятие растительного слоя 0,25 м.

  • Устройство временного щебёночного проезда.

Шаг 9. Технадзор и контроль качества

Ведите журнал работ с фотофиксацией. На каждый скрытый элемент (армирование, гидроизоляция) оформляйте акт КС-2. При споре это сэкономит до 5 % бюджета.

Шаг 10. Сдача объекта: ЗОС и ввод в эксплуатацию

  • ЗОС — заключение о соответствии.

  • РВЭ (Разрешение на ввод) — подаётся онлайн, срок — 7 раб. дней.

  • Регистрация в ЕГРН — 5 раб. дней, пошлина — 2 000 ₽.